不斷加快的人口老齡化速度，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)市場備受矚目。人們的養(yǎng)老需求旺盛，但對傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”之外的模式又心存疑慮；對養(yǎng)老社區(qū)，政策既有支持意向又要嚴(yán)防借養(yǎng)老名義行圈地之實(shí)。險企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，但都是邊走邊看，“一邊推進(jìn)項(xiàng)目，一邊呼吁政策”，而一旦項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，在養(yǎng)老社區(qū)只能出租等政策不變的環(huán)境下，險企試圖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)海中盈利的愿望恐不易實(shí)現(xiàn)。

供需是否匹配？

5月5日，泰康人壽副總裁、泰康之家首席執(zhí)行官劉挺軍在一場關(guān)于養(yǎng)老模式的演講結(jié)束后，被眾多的老年聽眾團(tuán)團(tuán)圍住，紛紛詢問養(yǎng)老社區(qū)的入住模式和條件。但在得知要獲得養(yǎng)老社區(qū)的入住資格，必須先購買一款相應(yīng)的掛鉤保險產(chǎn)品，并且最低門檻為200萬元后，這些老年人紛紛表示不易接受。

據(jù)介紹，200萬元的“入門費(fèi)”包括消費(fèi)者入住后的房屋使用費(fèi)、享受各種健身設(shè)施等的費(fèi)用，但不包括護(hù)理費(fèi)。

一位現(xiàn)場咨詢者私下向記者表示：“有200萬元，在哪兒養(yǎng)老不好，非要去養(yǎng)老社區(qū)？”并且，她認(rèn)為，對于老年人來說，護(hù)理費(fèi)可能是一筆很大的費(fèi)用，而高價入住養(yǎng)老社區(qū)后卻不能享受免費(fèi)護(hù)理，吸引力頓減。

對此，劉挺軍認(rèn)為，這是消費(fèi)者的誤解，他表示，盡管200萬元聽起來不便宜，但如果按入住年頭分?jǐn)偤笃鋵?shí)并不高，還包括消費(fèi)者享受的各種服務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著老年人越來越多，并且不少老年人的子女都在外奮斗，很難在每日在身邊照料，所以大眾的養(yǎng)老需求十分旺盛。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，我國已有2.02億老年人，約占總?cè)丝诘?4.8%，并還在以3.3%的速度持續(xù)增長，但市場上供應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品是否能滿足消費(fèi)者的需求還需要打一個問號。當(dāng)前，包括泰康人壽、平安人壽、新華保險、合眾人壽等多家公司在內(nèi)的保險公司紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)，他們都有自己的定位，但這是否能得到消費(fèi)者認(rèn)可還需時間來檢驗(yàn)。

目前，我國的養(yǎng)老社區(qū)大多處于建設(shè)之中，盡管有少數(shù)已經(jīng)具備入住條件，但受人們養(yǎng)老觀念的影響以及入住門檻的限制，這些社區(qū)的入住率并不高。據(jù)記者了解，當(dāng)前，不少養(yǎng)老院呈現(xiàn)“一床難求”的局面，而與此同時，也有很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)想盡辦法“搶”老年人，甚至中午請吃飯晚上請?zhí)�舞�?ldquo;動輒數(shù)百萬元的入住門檻，有多少人能承受？能進(jìn)入這個門檻的人，有多少愿意入住養(yǎng)老社區(qū)？回答這個問題并不容易。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)介紹，泰康人壽在北京的養(yǎng)老社區(qū)最快明年上半年將開業(yè)，在上海的養(yǎng)老社區(qū)將于2016年開業(yè)，在廣東和三亞的養(yǎng)老社區(qū)均將于2017年開業(yè)。不過，對于目前與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險產(chǎn)品的銷售情況，劉挺軍只表示很受歡迎，但婉拒透露具體數(shù)字。

土地稅收性質(zhì)定性難

在定位的難題之外，險企進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)還需要面對定性的難題。

如何定位，關(guān)系著養(yǎng)老社區(qū)是否受消費(fèi)者青睞，而如何定性尤其是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)用地如何定性，更關(guān)系著險企的投入與回報(bào)，關(guān)系著他們涉足養(yǎng)老社區(qū)的可持續(xù)性。

去年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》指出，要完善養(yǎng)老土地供應(yīng)政策。“民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。”

“這個文件的精神非常好，但在具體操作中還存在一些問題。”劉挺軍指出，例如，現(xiàn)在對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)用地缺乏明確定性，泰康的養(yǎng)老社區(qū)用地就跟普通住宅用地一樣，不僅沒有享受補(bǔ)貼，而且在建設(shè)過程中，該社區(qū)也需要按照新建住宅的相關(guān)規(guī)定，房屋戶數(shù)與停車位按照1:1的比例建設(shè)，“但實(shí)際上沒有那么多需要停車位的老年人，建那么多停車位會造成資源的浪費(fèi)。”他表示。

在他看來，區(qū)分險企借養(yǎng)老名義圈地還是真正做養(yǎng)老事業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)不是其是否盈利，而是其是賣了房子就走還是長期持有，只租不售，如果險企是長期經(jīng)營的，就應(yīng)該享受土地及稅收方面的優(yōu)惠政策。盡管泰康的養(yǎng)老社區(qū)都將長期經(jīng)營，但他表示：“到目前為止，我們并沒有拿到一分錢補(bǔ)貼。”

合眾人壽董事長戴皓則認(rèn)為，在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)供地時，可單獨(dú)列為養(yǎng)老類產(chǎn)業(yè)用地，并推出單獨(dú)的針對性政策。

同時，按照保監(jiān)會規(guī)定，“保險資金投資養(yǎng)老不動產(chǎn)項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”，這也就意味著險企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)只能采取出租模式。在沒有政府補(bǔ)貼的情況下險企又要長期經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)，其面臨的資金壓力顯而易見。

戴皓在今年兩會上坦言：“在發(fā)展中，我們享受不到如非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策，每年還要繳納不少房產(chǎn)稅及其他稅收，這樣很難喚起商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性。”他希望養(yǎng)老社區(qū)可以“租售結(jié)合”，用開發(fā)利潤貼補(bǔ)支持養(yǎng)老。但政策的調(diào)整，以及調(diào)整之后如何確保養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不變，都并非易事。

不過，險企一邊在吐槽一邊也在加緊布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。他們表示，投資養(yǎng)老社區(qū)投資周期長、資金壓力大、投資回報(bào)不確定風(fēng)險大，但同時，近兩年，他們也不斷地圈地，甚至通過增持地產(chǎn)公司曲線進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。“人口老齡化正在加速，可以確信養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一片巨大的藍(lán)海，盡管現(xiàn)在政策尚不十分明朗，但大家都想搶占先機(jī)。”一位險企負(fù)責(zé)人表示。

“土地稅收政策不到位 險企養(yǎng)老社區(qū)只能邊走邊看”由中國社保網(wǎng)收集整理編輯。

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