“每5個人中就有一個老人”??上海是我國第一個步入老年化的城市。養(yǎng)老問題尤其突出。如何讓老有所養(yǎng)？上海正在摸索一條新路徑“以房養(yǎng)老”。

4月10日，上海市民政局副局長、市老齡辦副主任高菊蘭在新聞發(fā)布會上透露，上海對“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老模式“比較關(guān)注”，目前正在研究階段。 
 
這也就是坊間所稱的“倒按揭”，指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從金融機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當于金融機構(gòu)通過按月付款的方式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。和目前風(fēng)行的正按揭相反，故稱為“反向住房抵押貸款”。

消息人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露，上海市有望在今年底或明年初推出這一嶄新的養(yǎng)老模式。上海市人大代表兩年前的“倒按揭”提議，終于在社保基金案大收尾之后，走到臺前。

“倒按揭”最早源于荷蘭

據(jù)介紹，金融機構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢；房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到去世，其房產(chǎn)出售，償還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有。

“倒按揭”最早源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，已經(jīng)運行了十幾年。在新加坡，60歲以后的老年人，可以把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，機構(gòu)一次性或分期支付給老人養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處分，剩下的價值給付繼承人，形成了“倒按揭”的“新加坡模式”。

目前，“倒按揭”這種金融產(chǎn)品，在英國法國最流行，在香港有一個俚語代名詞，叫做“斗長命”。

高老太的“倒按揭”生活

上海市公積金管理中心人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露，兩年前，根據(jù)有關(guān)方面安排，公積金中心開始了以房養(yǎng)老的試點。

“公積金（管理）中心給許多老人寫信，建議他們參與‘以房養(yǎng)老’計劃；但是，只有幾個老人回了信。”這位人士說。

他為向公積金中心回信的普陀區(qū)管弄二村當年63歲的高女士的“倒按揭”算了筆賬。

高女士住房目前市價為80萬元，按上海女性的平均期望壽命已經(jīng)達到82周歲，高女士理論上預(yù)期壽命為19年。19年后房屋折損30萬元，但房屋與土地增值約40萬元，因此房價應(yīng)按90萬元計算。但由于需要減除房價評估費、稅費等費用，金融機構(gòu)只能按照房價的70％支付給高女士生活費。

“這樣算來，高女士每月可以獲得的實際生活費金額為2764元，加上低保350（2008年8月后執(zhí)行），高女士每月3千多元可以支配。當然，這只是一個粗略的算法。”這位人士補充，“可以肯定的是，作為靠低保做為生活來源的高女士，60平米的房子只是‘紙面財富’，通過‘倒按揭’每月獲得的收益，就可以保證她日子過得非常舒適了。”

一次性支付還是按月付

4月14日，上海市人大代表劉正東接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“2006年，上海市人代會社保評審專題會議上，我就提出‘以房養(yǎng)老’，2007年人代會，我以書面形式正式提出‘倒按揭’的意見，后來形成統(tǒng)一思想，交由上海市公積金管理中心試點推進。”

“‘倒按揭’其實就是‘售后回租’。把房子賣給金融機構(gòu)，然后每月獲取穩(wěn)定的生活資金，一直到去世，在理論上是非�？尚械�。但是，當時的‘接受度’很低，沒有幾個人響應(yīng)。”

劉正東透露，到了2007年，上海市公積金管理中心才接待了幾個自愿報名的老人，從中篩選了一戶，現(xiàn)在的具體情形不得而知。

“其實，以房養(yǎng)老有多種好處。基本保障有了，晚年的生活質(zhì)量也提高了，但是我不贊成金融機構(gòu)一次性支付給老人全部資金，這樣養(yǎng)老目的達不到，也容易被子女利用。還是應(yīng)該按月付。”劉正東說。

“倒按揭”也潛藏風(fēng)險

4月12日，上海理工大學(xué)管理學(xué)院王波教授接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“‘正按揭’是銀行用風(fēng)險較大的房產(chǎn)（價值變化大）換來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流；而‘倒按揭’恰恰相反，是銀行用穩(wěn)定的現(xiàn)金流換來了風(fēng)險較大的房產(chǎn)。”

他分析，“倒按揭”在操作方面做法非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、人的壽命預(yù)期等多個因素。另外，“倒按揭”利率的確定涉及到房地產(chǎn)市場走勢以及國內(nèi)外形勢等諸多方面。

上海交通銀行張先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“作為銀行，一般不太愿意推出‘倒按揭’項目，因為有很多潛在的風(fēng)險在未來時。”

滬上評論人士陸志明認為，“倒按揭”對金融機構(gòu)的風(fēng)險較大,而且在現(xiàn)有國情下,有“倒按揭”意愿的老人數(shù)量不足,導(dǎo)致這種風(fēng)險可能難以分散。如何做好前期調(diào)研工作,并通過金融創(chuàng)新調(diào)動金融機構(gòu)積極性,是“以房養(yǎng)老”模式能否成功的關(guān)鍵。

上海先行的“形勢推力”

4月13日，上海新建橋企業(yè)集團副總裁華山接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“其實，親和源已經(jīng)在嘗試著以房養(yǎng)老新模式，不需要抵押，一次性繳齊一定的會員費即可入住養(yǎng)老。”

他所說的“親和源”，是新建橋企業(yè)集團開發(fā)的老年公寓。“目前，已有十幾戶老人入住位于市郊南匯的親和源老年公寓，享受老年生活。”華山介紹說。

上海這座城市的建設(shè)者卻在“一天天變老”：20多年的老齡化積累，10年的人口負增長，使得上海老齡化速度正逐年飆升。到2006年底，上海戶籍老人（60歲以上）總數(shù)達275.62萬，占戶籍總?cè)丝诘?0.1％，預(yù)計到2025年，這一比例將超過30％。（見本刊2006年5月8日《上海老了》）

可見，養(yǎng)老問題在上海尤其突出。“上海此次大膽承擔“以房養(yǎng)老”模式的試點工作，除了反映中央決策層對養(yǎng)老模式創(chuàng)新的高度關(guān)切以外，也反映了上海積極謀求符合自身特點的城市養(yǎng)老模式。”王波教授說。

三大門檻：觀念、法律和政策

表面上，“倒按揭”對于孤寡老人和與子女不好乃至決裂的老人很適應(yīng)，對提高老人生活質(zhì)量也提供了優(yōu)厚的物質(zhì)保證；但是，大部分老人及其子女不習(xí)慣。

“我不會接受，我覺得這是‘按揭親情’老人一套房子，百年之后，總歸是子女繼承的，如果老人為了自己的生活自量，就把它按揭給金融機構(gòu)，我覺得這會讓子女感情上蒙受傷害。”在上海某集團工作的宋女士接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時非常坦率。

除了觀念上的門檻，還有法律、政策的門檻。“業(yè)主百年之后，保險公司收回房產(chǎn)，會導(dǎo)致大量房屋積壓在保險公司手中，保險公司成為最大的業(yè)主；而《中國保險法》明文規(guī)定，保險公司不得投資房地產(chǎn)，不得擁有非自住性物業(yè)。”王波教授說。

“以房養(yǎng)老”在歐美流行，與其高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系。在美國，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達60%～80%的遺產(chǎn)稅。劉正東指出，從一定意義上說，“倒按揭”在上海乃至中國，缺乏相關(guān)的政策配套，這是其面臨的又一門檻。（作者：張俊才 來源：中國經(jīng)濟周刊）

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